Vendre ou acquérir un hôtel ne se joue pas comme vendre un immeuble : la valeur vit dans l'exploitation autant que dans les murs. Analyse d'un marché parmi les plus recherchés d'Europe, et de la manière dont Rodschinson Investment y accompagne propriétaires et investisseurs, en Belgique d'abord.
Introduction
L'hôtellerie occupe une place singulière dans l'immobilier d'entreprise : c'est une classe d'actifs où l'immobilier et le fonds de commerce sont indissociables. De l'hôtel indépendant de centre-ville au complexe hôtelier avec restauration et séminaires, chaque actif combine un emplacement, un bâtiment, une exploitation et une marque, et chacune de ces composantes pèse dans la valorisation.
En 2026, l'hôtellerie reste l'une des classes d'actifs les plus recherchées en Europe, et la Belgique figure parmi les marchés les plus performants du continent : les études sectorielles relèvent une progression du RevPAR (revenu par chambre disponible) de l'ordre de 8,5 % en juin 2026, plaçant le pays aux côtés de l'Allemagne et des Pays-Bas parmi les têtes de peloton européennes.
Ce qui fait la valeur d'un hôtel
L'exploitation autant que les murs
Un immeuble de bureaux se valorise d'abord par ses baux ; un hôtel se valorise par sa performance opérationnelle : taux d'occupation, prix moyen par chambre, RevPAR, mix clientèle (affaires, loisirs, groupes), saisonnalité et qualité du management. Deux hôtels comparables en surface et en localisation peuvent afficher des valeurs très différentes selon la tenue de leur exploitation.
Le montage : murs, fonds, ou les deux
Une transaction hôtelière peut porter sur les murs seuls (loués à un exploitant), sur le fonds de commerce, ou sur l'ensemble murs et fonds. Chaque montage a ses acheteurs, sa fiscalité et sa grille de valorisation propres, d'où l'importance d'un positionnement réfléchi avant la mise en marché.
Les tendances qui façonnent le marché en 2026
La durabilité devient un critère de prix
Les enjeux ESG se sont installés au cœur des transactions hôtelières : une large majorité d'investisseurs déclare avoir rencontré des problématiques ESG lors de transactions récentes, et les études sectorielles évaluent à environ 4 % la prime de valeur associée aux hôtels les plus durables et les mieux certifiés. Un actif hôtelier bien préparé sur le plan énergétique se vend mieux, et à de meilleures conditions.
La technologie et l'intelligence artificielle
La grande majorité des investisseurs hôteliers anticipe un impact significatif de l'intelligence artificielle sur l'industrie d'ici 2030 : distribution, tarification dynamique, gestion opérationnelle. Pour un vendeur, la qualité des outils de gestion fait désormais partie du dossier de vente.
Risques et points de vigilance
L'hôtellerie reste un actif d'exploitation : sensibilité à la conjoncture touristique et d'affaires, intensité capitalistique (rénovations régulières, normes), dépendance à l'exploitant et aux contrats de franchise ou de management. La lecture de ces risques, et leur traduction dans le prix, exige une double compétence, immobilière et hôtelière.
L'approche Rodschinson Investment
Rodschinson Investment accompagne propriétaires et investisseurs d'actifs hôteliers sur la vente, la valorisation, la préparation à la cession et l'amélioration de valeur, en Belgique d'abord, avec l'appui de ses hubs internationaux. Notre conviction : la majorité des transactions significatives se déroulent en off market, dans un processus confidentiel où l'identité de l'actif et du vendeur n'est révélée qu'aux contreparties qualifiées.
Concrètement : évaluation de l'actif avant de le proposer, préparation du dossier (performance, énergie, montage), ciblage d'un univers d'acheteurs qualifiés, investisseurs hôteliers, groupes, family offices, et exécution sous confidentialité à chaque étape.
Conclusion
Dans un marché belge porté par des performances solides et une demande d'investissement soutenue, un actif hôtelier bien préparé et présenté aux bonnes contreparties peut réaliser pleinement sa valeur. La clé : traiter l'hôtel pour ce qu'il est, un actif immobilier et une entreprise à la fois.
A propos de Rodschinson Investment
Rodschinson Investment est une firme internationale d'Advisory établie à Bruxelles, avec des hubs à Casablanca et Dubaï. Elle conseille propriétaires, entreprises, fondateurs et investisseurs à travers quatre pôles : Corporate Real Estate, M&A, Capital Advisory et Investment.
