Een hotel verkopen of verwerven is niet hetzelfde als een gebouw verkopen: de waarde zit evenzeer in de exploitatie als in de muren. Een analyse van een van de meest gezochte markten van Europa, en van hoe Rodschinson Investment eigenaars en investeerders begeleidt, België eerst.
Inleiding
Hospitality neemt een bijzondere plaats in binnen het bedrijfsvastgoed: het is een activaklasse waar het vastgoed en de handelszaak onlosmakelijk verbonden zijn. Van het onafhankelijke stadshotel tot het hotelcomplex met restaurants en seminariezalen: elk actief combineert een locatie, een gebouw, een exploitatie en een merk, en elk van die componenten weegt op de waardering.
In 2026 blijft hospitality een van de meest gezochte activaklassen in Europa, en België behoort tot de best presterende markten van het continent: sectorstudies melden een RevPAR-groei (omzet per beschikbare kamer) van ongeveer 8,5% in juni 2026, waarmee het land samen met Duitsland en Nederland tot de Europese koplopers behoort.
Wat een hotel waardevol maakt
De exploitatie evenzeer als de muren
Een kantoorgebouw wordt in de eerste plaats gewaardeerd op zijn huurcontracten; een hotel op zijn operationele prestaties: bezettingsgraad, gemiddelde kamerprijs, RevPAR, gastenmix (zakelijk, vrije tijd, groepen), seizoensgebondenheid en kwaliteit van het management. Twee hotels die vergelijkbaar zijn in oppervlakte en ligging kunnen sterk verschillende waarden laten zien naargelang de kwaliteit van hun uitbating.
De structuur: muren, handelszaak, of beide
Een hoteltransactie kan betrekking hebben op de muren alleen (verhuurd aan een uitbater), op de handelszaak, of op het geheel. Elke structuur heeft haar eigen kopers, fiscaliteit en waarderingsgrid, vandaar het belang van een doordachte positionering vóór de marktintroductie.
De trends die de markt vormgeven in 2026
Duurzaamheid wordt een prijsfactor
ESG-overwegingen staan voortaan centraal in hoteltransacties: een ruime meerderheid van de investeerders meldt ESG-kwesties bij recente transacties, en sectorstudies ramen de waardepremie voor de duurzaamste en best gecertificeerde hotels op ongeveer 4%. Een hotelactief dat energetisch goed voorbereid is, verkoopt beter én tegen betere voorwaarden.
Technologie en artificiële intelligentie
De overgrote meerderheid van de hotelinvesteerders verwacht tegen 2030 een aanzienlijke impact van artificiële intelligentie op de sector: distributie, dynamische prijszetting, operationeel beheer. Voor een verkoper maakt de kwaliteit van de beheertools voortaan deel uit van het verkoopdossier.
Risico's en aandachtspunten
Hospitality blijft een exploitatieactief: gevoeligheid voor de toeristische en zakelijke conjunctuur, kapitaalintensiteit (regelmatige renovaties, normen), afhankelijkheid van de uitbater en van franchise- of managementcontracten. Die risico's lezen, en vertalen in de prijs, vereist een dubbele expertise: vastgoed én hotellerie.
De aanpak van Rodschinson Investment
Rodschinson Investment begeleidt eigenaars en investeerders van hotelactiva bij de verkoop, waardering, voorbereiding op overdracht en waardeverbetering, België eerst, met de steun van zijn internationale hubs. Onze overtuiging: de meeste betekenisvolle transacties gebeuren off market, in een vertrouwelijk proces waarbij de identiteit van het actief en de verkoper enkel aan gekwalificeerde tegenpartijen wordt onthuld.
Concreet: het actief waarderen vóór het wordt aangeboden, het dossier voorbereiden (prestaties, energie, structuur), een universum van gekwalificeerde kopers afbakenen, hotelinvesteerders, groepen, family offices, en uitvoeren onder vertrouwelijkheid in elke fase.
Conclusie
In een Belgische markt gedragen door solide prestaties en een aanhoudende investeringsvraag kan een goed voorbereid hotelactief, voorgesteld aan de juiste tegenpartijen, zijn waarde volledig realiseren. De sleutel: het hotel behandelen als wat het is, tegelijk een vastgoedactief en een onderneming.
Over Rodschinson Investment
Rodschinson Investment is een internationale adviesfirma met hoofdzetel in Brussel en hubs in Casablanca en Dubai. Zij adviseert eigenaars, ondernemingen, oprichters en investeerders via vier polen: Corporate Real Estate, M&A, Capital Advisory en Investment.
