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Depuis quelques années, les investisseurs en quête de nouvelles formes de placements sécurisés s’intéressent aux résidences étudiantes.
A mi-chemin entre logement classique en gestion simple et immobilier tertiaire en gestion professionnelle, les investissements en résidences étudiantes impliquent une maîtrise de ses dynamiques et de ses acteurs.
Si les investissements immobiliers à faible risque sont de plus en plus rares, le marché du logement étudiant offre un bon potentiel. Le nombre d’étudiants ne cessant d’augmenter dans de nombreux pays européens, les besoins en logements étudiants ne cessent de croître. Pour la France seule, il y aura environ 2,79 millions d’étudiants en 2020*. Ce nombre est en constante augmentation et devrait dépasser les 3 millions d’ici 2030.
La branche spécialisée en investissements alternatifs de Rodschinson Investment met son expérience à votre service pour une étude approfondie visant la valorisation de vos investissements et d’assurer l’équilibre de leur d’exploitation :
- Réalisation d’études de marché
- Expertise de la valeur locative
- Expertise de la valeur vénale
- Audit des exploitants
- Optimisation des business plans d’exploitation
- Travail financier et rééquilibrage des ratios normatifs, EBIT, EBITDA, part du loyer sur CA, ETP…
Les experts de Rodschinson Investment vous assistent également dans la conduite de projets d’achat ou de vente d’actifs alternatifs via :
- La vente de résidences étudiantes
- La VEFA de logements et résidences étudiantes
- La recherche d’exploitant
- L’aide à la négociation
Rodschinson Investment accompagne de nombreux investisseurs dans leurs stratégies de développement en matière d’investissements alternatifs.
L’expérience de ses consultants implique à la fois une connaissance approfondie des acteurs, développeurs, investisseurs et opérateurs, ainsi qu’une analyse précise des données du secteur.
Les résidences étudiantes sont exploitées et entretenues par un gestionnaire professionnel. Les investisseurs et l'exploitant signent un bail commercial. Les revenus locatifs générés par l'exploitation de la résidence sont transférés trimestriellement par l'exploitant.
Les différents types de logements :
- Studio individuel, appartement t1, t1 bis ou t2
- T3s, t4s et t5s conçus pour les logements partagés
Les principaux critères de sélections de ces logements sont :
- Un environnement sécurisé et rassurant.
- Des services pour faciliter la vie quotidienne
- Services additionnels : Les résidences étudiantes disposent généralement d'une salle de sport, de places de parking, d'une salle de réunion, d'espaces de travail collectifs ou individuels, d'une distribution de courrier et peuvent proposer un service d'emprunt de petit électroménager.
Les avantages pour les investisseurs :
- Rente sécurisée
- Un investissement à la fiscalité avantageuse
Les logements pour étudiants suscitent une forte demande de la part des investisseurs en raison des revenus réguliers et relativement peu risqués qu'ils procurent.
Étant donné les revenus réguliers des établissements stabilisés, l'approche du taux de capitalisation ou une approche comparable sont des méthodes d'évaluation couramment utilisées.
Le logement étudiant génère une demande importante de la part des investisseurs en raison de ses revenus stables et relativement peu risqués.
Compte tenu des revenus stables des installations stabilisées, l’approche du taux de capitalisation ou une approche comparable sont des approches d’évaluation couramment utilisées.
| Méthodologie | Adéquation | Brief |
|---|---|---|
| Approche Comparable (Prix/Bed) | Actifs identiques de tailles variées | Comparaison du prix par nombre de lits d'autres transactions. |
| Approche des Revenus (Taux de Capitalisation) | Établissements stables avec une forte occupation | Appliquer une capitalisation de marché pour des actifs similaires. |
| Approche des Revenus (Méthode de la valeur actuelle des flux de trésorerie) | Nouvel établissement avec des taux d'occupation croissants | Projection des flux de trésorerie jusqu'à l'année d'opérations stabilisées. |
| Approche Coût | Valeur de l'établissement | Valeur marchande du terrain et ajout du coût de construction actuel. |
IQ Student accommodation ou IQ est le plus grand fournisseur de logements étudiants au Royaume-Uni avec plus de 28 000 lits.
Avec un taux d’occupation de 97%, il a généré un chiffre d’affaires de 223 millions de livres et une marge nette d’exploitation de 76,4% en 2019.
En février 2020, Blackstone, l’une des plus grandes sociétés d’investissement spécialisées dans l’immobilier au monde, a proposé 4,6 milliards de livres sterling pour acquérir des logements étudiants IQ.
Il s’agit de la plus importante transaction de logements étudiants au monde.
| Éléments | Valeurs |
|---|---|
| Valeur de la Transaction | 4,660 M GBP |
| Chiffre d'affaire | 223.6 M GBP |
| Revenu Opérationnel Net | 168.4 M GBP |
| Multiples | |
| EV/CA | 20.9 |
| EV/EBITDA | 32.4 |
| Prix/Bed | GBP 166,428 |
Pour comprendre comment Blackstone a évalué IQ à 4,6 milliards, nous utilisons l’approche du taux de capitalisation.
Tout d’abord, à partir du dépôt annuel, nous calculons le résultat net d’exploitation annuel de l’entreprise
Calculer le revenu opérationnel net
| Éléments | Valeurs (M GBP) |
|---|---|
| Revenus Locatifs | 216.6 |
| Autres Revenus | 6.6 |
| Revenus Totaux | 223.2 |
| Coût des ventes | 54.8 |
| Revenu Opérationnel Net | 168.4 |
Ensuite, nous appliquons le taux de capitalisation approprié pour ces propriétés. Dans le graphique circulaire, nous voyons que les installations d’IQ sont principalement concentrées à Londres, avec un solde de 48 % répartis dans d’autres villes clés du groupe Russell
En utilisant les taux de capitalisation boursière, nous estimons le taux de capitalisation effectif pour l’ensemble du portefeuille immobilier d’IQ à 4,1 %. En appliquant les valeurs dérivées, nous obtenons une évaluation de 4,1 millions de livres.
Cela semble éloigné de la valeur de la transaction annoncée, mais gardez à l’esprit qu’il ne s’agit que du portefeuille de 28 015 lits. IQ a également 4 000 lits en cours de développement qui ne rapportent pas de revenus aujourd’hui. Au moment de la transaction, 4 328 étaient en cours de développement.
Nous pouvons supposer que la valeur de ces lits non opérationnels correspond à leur valeur d’actif. Proportionnellement, nous évaluons l’oléoduc à 502 millions de livres.
En additionnant les deux valeurs, nous obtenons environ 4,6 milliards, ce qui correspond à la valeur annoncée de la transaction.
Valeur dérivée des beds en pipeline
| Éléments | Valeurs |
|---|---|
| Beds en Pipeline | 4.398 |
| Beds Opérationnels | 28.015 |
| Beds Totaux | 32.413 |
| Valorisation de la Valeur Totale | 3.7 Md GBP |
Valeur du Pipeline = (Beds en Pipeline x Valeur Totale) / Beds Totaux
Valeur du Pipeline = 14% x 3.700 M
Valeur du Pipeline = 502 M GBP
L’immobilier d’entreprise est bien évidemment grandement constitué d’espaces destinés aux bureaux.
Il est capital d’être au fait des évolutions en termes d’organisation, de management pour penser des aménagements qui portent la stratégie de l’entreprise.
Élaborer un espace ergonomique, définir la taille, la localisation et l’agencement des bureaux, Rodschinson Investment a conscience que vos bureaux reflètent l’esprit et le positionnement de votre entreprise.
Attractifs, ils facilitent la venue de jeunes talents désireux d’intégrer l’entreprise, appuient votre image auprès de vos partenaires et participent à votre expansion. L’enjeu est stratégique.
Rodschinson Investment soutient ses clients dans la réalisation de leurs projets grâce à sa connaissance des marchés locaux (marché gris et off-market compris) et leur apporte un service sur mesure.
Services pour les investisseurs
Création et capture de valeur tout au long du cycle de vie des projets et biens immobiliers.
Services pour les entreprises
Les décisions immobilières sont pensées comme de véritables outils stratégiques, vecteurs d’image et de culture pour votre entreprise.
Les immeubles de bureaux pouvant aller des immeubles de grande hauteur à locataires multiples dans les zones urbaines aux campus de bureaux en banlieue, les investisseurs disposent d'un large éventail d'opportunités d'investissement différentes. En outre, ces dernières années, une série de sous-classes d'actifs a vu le jour, ce qui rend le secteur de l'immobilier commercial de bureau encore plus intéressant pour les investisseurs.
L'évolution des besoins des bureaux
Ces dernières années, la nature de l'espace de bureau a considérablement évolué. Le modèle de co-working en est un bon exemple. WeWork est le meilleur exemple de cette tendance, et de nombreuses entreprises similaires contribuent à cette évolution de la demande. De plus en plus d'entreprises, grandes ou petites, optent pour des espaces de bureaux à plan ouvert, avec des baux très flexibles, ainsi que des installations communautaires et des événements de groupe. Le co-working démontre l'évolution de la demande d'espaces de bureaux et notre équipe d'experts internationaux répond en permanence à ces besoins changeants.
La technologie, moteur de la demande
Le secteur technologique en plein essor a été l'un des principaux moteurs de la création de nouveaux espaces de bureaux ces dernières années. Que ce soit à Londres, à Barcelone, à Hong Kong ou dans de nombreuses villes d'Amérique du Nord, l'émergence de start-ups et d'entreprises apparentées a stimulé la demande d'espaces de bureaux. Selon certaines estimations, le secteur technologique est à l'origine de près d'un quart de tous les nouveaux contrats de location de bureaux au cours des deux dernières années.
Vision à long terme
Le secteur technologique n'est pas le seul à stimuler la demande de bureaux et donc à attirer davantage de capitaux vers ce segment. Les investisseurs adoptent de plus en plus une vision à long terme et analysent, plus que jamais, les tendances changeantes des locataires potentiels et de leurs employés. Les investisseurs tournés vers l'avenir et leurs partenaires de développement cherchent à inclure des installations et des fonctionnalités qui correspondent aux employés de demain. De bons exemples sont le stockage des vélos, les espaces communs, les terrasses sur le toit, un bar, des espaces à usage mixte et des salles de sport.
Les immeubles de bureaux sont des investissements recherchés en raison de la longue durée des baux qui garantit la stabilité des biens immobiliers. Les immeubles de bureaux situés dans les quartiers d'affaires centraux, comme La Défense à Paris ou Canary Wharf à Londres, font souvent partie des investissements immobiliers de base des fonds de pension et des sociétés de placement immobilier.
Un revenu régulier et récurrent sur une longue durée est mieux évalué par l'approche du taux de capitalisation. Par ailleurs, si nous supposons que les loyers annuels de tous les biens immobiliers d'une région augmentent au même rythme et que le ratio des dépenses d'exploitation est similaire, le rendement locatif brut fournira un résultat similaire au taux de capitalisation.
Dans le secteur de la mobilité, en constante évolution, chaque opération de parking nécessite une révision des systèmes, de la technologie, des équipements ou des contrats d’exploitation.
Nos experts développent un programme de stationnement réussi en identifiant les possibilités de revenus, en maximisant la rentabilité, en améliorant les systèmes de contrôle des revenus, en améliorant le service à la clientèle, en réduisant les coûts d’exploitation et en améliorant la satisfaction du public.
Nous comprenons vos préoccupations et vos besoins et proposons des solutions d’exploitation de stationnement visant les objectifs commerciaux.
Nos consultants accompagnent un large éventail de clients, qu’il s’agisse d’une municipalité cherchant à transférer ses activités vers une structure multi-sites, ou d’une université, d’un aéroport ou d’une propriété commerciale cherchant à générer des revenus supplémentaires ou à améliorer son service à la clientèle.
Rodschinson Investment aide les entreprises à concevoir, mettre à jour et améliorer leurs opérations Parking.
Nous garantissons l’utilisation des meilleures smart solutions du secteur avec les technologies de pointe.
Notre équipe est présente pour évaluer vos besoins qu’il s’agisse de déterminer le nombre de places, d’arrêter un choix technologique ou de mener une étude de potentiel.
- Administration des baux
- Gestion proactive des actifs et des portefeuilles
- Etude de faisabilité approfondie sur le stationnement
- Gestion des procédures d’acquisition
Notre mission ne s'arrête pas à l'acquisition d'un parking. Chez ROD Parkings, nous élaborons une stratégie commerciale bien planifiée afin d'exploiter votre parking comme n'importe quelle autre entreprise.
Pour établir le plan d'affaires de votre parking, nous commençons par définir vos buts et objectifs et nous analysons les exigences financières, réglementaires et autres à venir pour exploiter votre parking en plus de l'argent que vous avez déjà investi dans l'achat de la propriété. De cette manière, vous commencez à percevoir des revenus rapidement, ce qui vous permet de récupérer votre investissement le plus vite possible.
De nombreux investisseurs recherchent des rendements stables et à long terme dans des classes d'actifs alternatives. Nous constatons qu'un nombre croissant d'entre eux se tournent vers le segment des places de parking. Cette opportunité immobilière relativement non traditionnelle est motivée par la croissance continue de l'augmentation du nombre de voitures, tandis que la volonté de rendre les villes plus vertes a exercé une pression sur l'offre. En conséquence, les frais de stationnement et donc les revenus locatifs sont en hausse.
Les entreprises de stationnement sont souvent évaluées comme un multiple des revenus qu'elles génèrent. Des ajustements spéciaux sont effectués selon que les entreprises sont nouvelles ou qu'elles ont atteint un état de stabilisation.
Q-Park est un exploitant de parkings en Belgique, au Danemark, en Allemagne, en France, en Irlande, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni. Basée à Maastricht, elle est le plus grand fournisseur de parkings des Pays-Bas et le deuxième sur le marché européen.
Q-park a été rachetée par KKR, une société d’investissement de premier plan qui gère plusieurs classes d’actifs, pour 2 905 millions d’euros.
D’un point de vue stratégique, la transaction confère à KKR une présence européenne significative dans une classe d’actifs de niche mais en croissance relative.
À l’aide de la méthodologie de transaction précédente, nous comparons l’acquisition de Q-park à certaines des récentes acquisitions de pairs et à leurs multiples de valorisation. Nous pouvons voir que le multiple du chiffre d’affaires augmente avec une marge d’EBITDA plus élevée, tandis que le multiple d’EBITDA se situe dans une fourchette stable de 13 à 16 chez les pairs.
Si l’on compare les transactions récentes concernant les pairs de Q-park, SP Plus et NCP, elles se sont matérialisées respectivement pour 137 millions et 195 euros, ce qui est très proche de 0,8x EV/Revenue que nous avons ici.
Comme Q-Park a une marge d’EBITDA plus élevée que son concurrent SP Plus, il devrait avoir un multiple de chiffre d’affaires plus élevé. En supposant un multiple de 3,6x le chiffre d’affaires de Q-park, nous atteignons une valeur très proche de 2 950 milliards d’euros.
Nous pouvons le vérifier en prenant la valeur d’entreprise moyenne par rapport au multiple de l’EBITDA du groupe de pairs et en l’appliquant à l’EBITDA de Q-Park. Là encore, nous obtenons une valeur proche de la valeur dérivée du multiple de revenus.
Avec des rendements éprouvés, des risques mutualisés et des bénéfices à la revente, les actifs immobiliers résidentiels représentent une belle opportunité d’investissement à risque limité.
La réglementation qui régit cette classe d’actifs présente de nombreuses spécificités complexes qu’il est important de maîtriser avant de se lancer, comme les récents textes sur les logements sociaux ou le risque de préemption…
Une équipe d’experts Rodschinson Investment est entièrement dédiée aux problématiques de l’immobilier résidentiel.
L’expérience de nos conseillers leur permet de vous aiguiller en matière de vente de logements individuels ou d’immeubles et de valorisation d’actifs.
Grâce à la relation privilégiée que nous établissons avec chaque client, nous prenons en compte sa spécificité et ses objectifs de rentabilité fixés ensemble afin d’offrir une proposition personnalisée et des résultats à la hauteur des attentes.
Rodschinson Investment vous conseille et vous accompagne pour la cession logements diffus
- Cessions de logements en copropriété
- Cession de biens haut de gamme
- Vente par lots d’immeubles détenus en pleine propriété (gestion, accords collectifs, purge des droits de préemption…)
- Commercialisation pour le compte de promoteurs immobiliers (Ventes en bureau ou sur site, stratégie marketing, back-office…)
Accompagnement et conseil stratégique sur des sujets d’arbitrage d’actifs résidentiels – cession en bloc :
- Cession d’actifs
- Vente de parts de société
- Valorisation foncière
- Vente d’Immeubles de logements ou à usage mixte
Après une analyse complète du marché et de la situation foncière locale, Rodschinson Investment effectue une valorisation :
- Étude de marché
- Analyse du contexte réglementaire
- Valorisation d’immeubles dans une optique de vente en bloc, par lot ou au fil de l’eau
- Valorisation foncière, transformation et revalorisation de bureaux ou logements
Portefeuille Off-Market
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Vous êtes Investisseur
Investir dans l’immobilier est incontestablement un bon choix pour un rendement stable. À long terme, la stabilité de la valeur est un véritable atout. Vous ne tirez pas seulement un rendement de vos revenus locatifs, mais vous profitez d’une nouvelle fois de votre investissement lorsque vous revendez votre bien après quelques années.
Vous êtes propriétaire
Mettez votre actif sur le marché rapidement avec un processus de vente structurée pour gagner. Notreéquipe est outillée pour cerner vos besoins et pour trouver un acquéreur à votre bien dans les meilleures conditions et délais.