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For several years, investors looking for new forms of secure investments have become interested in student residences.
Halfway between classic housing under simple management and tertiary real estate under professional management, investments in student residences imply mastery of its dynamics and its players.
Si les investissements immobiliers à faible risque sont de plus en plus rares, le marché du logement étudiant offre un bon potentiel. Le nombre d’étudiants ne cessant d’augmenter dans de nombreux pays européens, les besoins en logements étudiants ne cessent de croître. Pour la France seule, il y aura environ 2,79 millions d’étudiants en 2020*. Ce nombre est en constante augmentation et devrait dépasser les 3 millions d’ici 2030.
The branch specializing in alternative investments of Rodschinson Investment puts its experience at your service for an in-depth study aimed at valuing your investments and ensuring the balance of their operations:
- Carrying out market studies
- Rental value expertise
- Expertise of market value
- Audit of operators
- Optimization of operating business plans
- Financial work and rebalancing of normative ratios, EBIT, EBITDA, share of rent on turnover, FTE, etc.
Rodschinson Investment's experts also assist you in carrying out projects to purchase or sell alternative assets via:
- The sale of student residences
- VEFA for student housing and residences
- The search for an operator
- Negotiation assistance
Rodschinson Investment supports numerous investors in their development strategies in terms of alternative investments.
The experience of its consultants involves both in-depth knowledge of players, developers, investors and operators, as well as precise analysis of sector data.
Les résidences étudiantes sont exploitées et entretenues par un gestionnaire professionnel. Les investisseurs et l'exploitant signent un bail commercial. Les revenus locatifs générés par l'exploitation de la résidence sont transférés trimestriellement par l'exploitant.
The different types of accommodation:
- Individual studio, apartment t1, t1 bis or t2
- T3s, t4s and t5s designed for shared accommodation
The main selection criteria for these accommodations are:
- A secure and reassuring environment.
- Services to make daily life easier
- Services additionnels : Les résidences étudiantes disposent généralement d'une salle de sport, de places de parking, d'une salle de réunion, d'espaces de travail collectifs ou individuels, d'une distribution de courrier et peuvent proposer un service d'emprunt de petit électroménager.
The advantages for investors:
- Secure annuity
- A tax-advantaged investment
Les logements pour étudiants suscitent une forte demande de la part des investisseurs en raison des revenus réguliers et relativement peu risqués qu'ils procurent.
Étant donné les revenus réguliers des établissements stabilisés, l'approche du taux de capitalisation ou une approche comparable sont des méthodes d'évaluation couramment utilisées.
Student housing generates significant demand from investors due to its stable income and relatively low risk.
Given the stable revenues from stabilized facilities, the capitalization rate approach or a comparable approach are commonly used valuation approaches.
| Methodology | Adequacy | Brief |
|---|---|---|
| Comparable Approach (Price/Bed) | Identical assets of varying sizes | Comparaison du prix par nombre de lits d'autres transactions. |
| Income Approach (Capitalization Rate) | Stable establishments with high occupancy | Apply market capitalization for similar assets. |
| Income Approach (Present Value Cash Flow Method) | Nouvel établissement avec des taux d'occupation croissants | Projection des flux de trésorerie jusqu'à l'année d'opérations stabilisées. |
| Cost Approach | Valeur de l'établissement | Market value of land and addition of current construction cost. |
IQ Student accommodation or IQ is the largest provider of student accommodation in the UK with over 28,000 beds.
With an occupancy rate of 97%, it generated a turnover of 223 million pounds and a net operating margin of 76.4% in 2019.
In February 2020, Blackstone, one of the world's largest specialist property investment firms, offered £4.6 billion to acquire IQ student accommodation.
It is the largest student housing transaction in the world.
| Elements | Values |
|---|---|
| Transaction Value | £4.660m |
| Chiffre d'affaire | £223.6m |
| Net Operating Income | £168.4m |
| Multiples | |
| EV/AC | 20.9 |
| EV/EBITDA | 32.4 |
| Price/Bed | GBP166,428 |
To understand how Blackstone valued IQ at 4.6 billion, we use the cap rate approach.
First, from the annual filing, we calculate the company's annual net operating income
Calculate net operating income
| Elements | Values (M GBP) |
|---|---|
| Rental Income | 216.6 |
| Other income | 6.6 |
| Total Revenue | 223.2 |
| Cost of sales | 54.8 |
| Net Operating Income | 168.4 |
Then we apply the appropriate capitalization rate for those properties. In the pie chart we see that IQ's installations are primarily concentrated in London, with a balance of 48 %s spread across other key Russell Group cities
Using market cap rates, we estimate the effective cap rate for IQ's entire real estate portfolio to be 4.1 %. Applying the derived values we obtain a valuation of £4.1 million.
This seems far from the reported deal value, but keep in mind that this is only the 28,015-bed portfolio. IQ also has 4,000 beds under development that are not bringing in revenue today. At the time of the transaction, 4,328 were under development.
We can assume that the value of these non-operational beds corresponds to their asset value. Proportionally, we value the pipeline at £502 million.
Adding the two values together, we get approximately 4.6 billion, which corresponds to the announced value of the transaction.
Value derived from pipeline beds
| Elements | Values |
|---|---|
| Pipeline Beds | 4.398 |
| Operational Beds | 28.015 |
| Total Beds | 32.413 |
| Total Value Valuation | 3.7 billion GBP |
Pipeline Value = (Beds in Pipeline x Total Value) / Total Beds
Pipeline value = 14% x 3,700 M
Pipeline Value = £502m
Corporate real estate is obviously largely made up of spaces intended for offices.
It is essential to be aware of developments in terms of organization and management in order to think about arrangements that support the company's strategy.
Develop an ergonomic space, define the size, location and layout of the offices, Rodschinson Investment is aware that your offices reflect the spirit and positioning of your company.
Attractive, they facilitate the arrival of young talents wishing to join the company, support your image among your partners and contribute to your expansion. The issue is strategic.
Rodschinson Investment supports its clients in carrying out their projects thanks to its knowledge of local markets (including the gray market and off-market) and provides them with a tailor-made service.
Services for investors
Creation and capture of value throughout the life cycle of projects and real estate.
Services for businesses
Real estate decisions are thought of as real strategic tools, vectors of image and culture for your company.
Les immeubles de bureaux pouvant aller des immeubles de grande hauteur à locataires multiples dans les zones urbaines aux campus de bureaux en banlieue, les investisseurs disposent d'un large éventail d'opportunités d'investissement différentes. En outre, ces dernières années, une série de sous-classes d'actifs a vu le jour, ce qui rend le secteur de l'immobilier commercial de bureau encore plus intéressant pour les investisseurs.
L'évolution des besoins des bureaux
Ces dernières années, la nature de l'espace de bureau a considérablement évolué. Le modèle de co-working en est un bon exemple. WeWork est le meilleur exemple de cette tendance, et de nombreuses entreprises similaires contribuent à cette évolution de la demande. De plus en plus d'entreprises, grandes ou petites, optent pour des espaces de bureaux à plan ouvert, avec des baux très flexibles, ainsi que des installations communautaires et des événements de groupe. Le co-working démontre l'évolution de la demande d'espaces de bureaux et notre équipe d'experts internationaux répond en permanence à ces besoins changeants.
Technology drives demand
Le secteur technologique en plein essor a été l'un des principaux moteurs de la création de nouveaux espaces de bureaux ces dernières années. Que ce soit à Londres, à Barcelone, à Hong Kong ou dans de nombreuses villes d'Amérique du Nord, l'émergence de start-ups et d'entreprises apparentées a stimulé la demande d'espaces de bureaux. Selon certaines estimations, le secteur technologique est à l'origine de près d'un quart de tous les nouveaux contrats de location de bureaux au cours des deux dernières années.
Long-term vision
Le secteur technologique n'est pas le seul à stimuler la demande de bureaux et donc à attirer davantage de capitaux vers ce segment. Les investisseurs adoptent de plus en plus une vision à long terme et analysent, plus que jamais, les tendances changeantes des locataires potentiels et de leurs employés. Les investisseurs tournés vers l'avenir et leurs partenaires de développement cherchent à inclure des installations et des fonctionnalités qui correspondent aux employés de demain. De bons exemples sont le stockage des vélos, les espaces communs, les terrasses sur le toit, un bar, des espaces à usage mixte et des salles de sport.
Les immeubles de bureaux sont des investissements recherchés en raison de la longue durée des baux qui garantit la stabilité des biens immobiliers. Les immeubles de bureaux situés dans les quartiers d'affaires centraux, comme La Défense à Paris ou Canary Wharf à Londres, font souvent partie des investissements immobiliers de base des fonds de pension et des sociétés de placement immobilier.
Un revenu régulier et récurrent sur une longue durée est mieux évalué par l'approche du taux de capitalisation. Par ailleurs, si nous supposons que les loyers annuels de tous les biens immobiliers d'une région augmentent au même rythme et que le ratio des dépenses d'exploitation est similaire, le rendement locatif brut fournira un résultat similaire au taux de capitalisation.
In the constantly evolving mobility sector, each parking operation requires a review of systems, technology, equipment or operating contracts.
Our experts develop a successful parking program by identifying revenue opportunities, maximizing profitability, improving revenue control systems, improving customer service, reducing operating costs and improving customer satisfaction. audience.
We understand your concerns and needs and provide parking operation solutions aimed at business objectives.
Our consultants support a wide range of clients, whether it is a municipality looking to transfer its activities to a multi-site structure, or a university, an airport or a commercial property looking to generate additional revenue or improve customer service.
Rodschinson Investment helps companies design, update and improve their Parking operations.
We guarantee the use of the best smart solutions in the sector with cutting-edge technologies.
Our team is there to assess your needs, whether it involves determining the number of places, making a technological choice or conducting a potential study.
- Lease Administration
- Proactive asset and portfolio management
- In-depth feasibility study on parking
- Management of acquisition procedures
Notre mission ne s'arrête pas à l'acquisition d'un parking. Chez ROD Parkings, nous élaborons une stratégie commerciale bien planifiée afin d'exploiter votre parking comme n'importe quelle autre entreprise.
Pour établir le plan d'affaires de votre parking, nous commençons par définir vos buts et objectifs et nous analysons les exigences financières, réglementaires et autres à venir pour exploiter votre parking en plus de l'argent que vous avez déjà investi dans l'achat de la propriété. De cette manière, vous commencez à percevoir des revenus rapidement, ce qui vous permet de récupérer votre investissement le plus vite possible.
De nombreux investisseurs recherchent des rendements stables et à long terme dans des classes d'actifs alternatives. Nous constatons qu'un nombre croissant d'entre eux se tournent vers le segment des places de parking. Cette opportunité immobilière relativement non traditionnelle est motivée par la croissance continue de l'augmentation du nombre de voitures, tandis que la volonté de rendre les villes plus vertes a exercé une pression sur l'offre. En conséquence, les frais de stationnement et donc les revenus locatifs sont en hausse.
Les entreprises de stationnement sont souvent évaluées comme un multiple des revenus qu'elles génèrent. Des ajustements spéciaux sont effectués selon que les entreprises sont nouvelles ou qu'elles ont atteint un état de stabilisation.
Q-Park is a car park operator in Belgium, Denmark, Germany, France, Ireland, the Netherlands and the United Kingdom. Based in Maastricht, it is the largest parking provider in the Netherlands and the second largest in the European market.
Q-park was acquired by KKR, a leading investment company that manages multiple asset classes, for €2,905 million.
From a strategic perspective, the transaction gives KKR a significant European presence in a niche but relatively growing asset class.
Using previous deal methodology, we compare the Q-park acquisition to some of the recent peer acquisitions and their valuation multiples. We can see that the revenue multiple increases with higher EBITDA margin, while the EBITDA multiple is in a stable range of 13-16 among peers.
If we compare recent transactions involving Q-park's peers, SP Plus and NCP, they materialized for 137 million and 195 euros respectively, which is very close to the 0.8x EV/Revenue we have here.
As Q-Park has a higher EBITDA margin than its competitor SP Plus, it should have a higher revenue multiple. Assuming a multiple of 3.6x Q-park's turnover, we reach a value very close to 2.95 trillion euros.
We can verify this by taking the average enterprise value relative to the peer group's EBITDA multiple and applying it to Q-Park's EBITDA. Again, we obtain a value close to the value derived from the revenue multiple.
With proven returns, shared risks and profits on resale, residential real estate assets represent a great investment opportunity with limited risk.
The regulations governing this asset class present many complex specificities that it is important to master before getting started, such as recent texts on social housing or the risk of pre-emption...
A team of Rodschinson Investment experts is entirely dedicated to residential real estate issues.
The experience of our advisors allows them to advise you on the sale of individual housing or buildings and the valuation of assets.
Thanks to the privileged relationship that we establish with each client, we take into account their specificity and their profitability objectives set together in order to offer a personalized proposition and results that meet expectations.
Rodschinson Investment advises and supports you in the sale of diffuse housing
- Transfers of co-ownership housing
- Sale of high-end properties
- Sale in batches of fully owned buildings (management, collective agreements, purging of pre-emption rights, etc.)
- Marketing on behalf of real estate developers (office or on-site sales, marketing strategy, back-office, etc.)
Support and strategic advice on residential asset arbitrage issues – en bloc sale:
- Transfer of assets
- Sale of company shares
- Land valuation
- Sale of residential or mixed-use buildings
After a complete analysis of the market and the local land situation, Rodschinson Investment carries out a valuation:
- Market research
- Analysis of the regulatory context
- Valuation of buildings with a view to selling them in bulk, in batches or over time
- Land development, transformation and revaluation of offices or housing
Off-Market Portfolio
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Invest Smarter
Investir dans l’immobilier est incontestablement un bon choix pour un rendement stable. À long terme, la stabilité de la valeur est un véritable atout. Vous ne tirez pas seulement un rendement de vos revenus locatifs, mais vous profitez d’une nouvelle fois de votre investissement lorsque vous revendez votre bien après quelques années.
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