- Neem contact op met onze experts
- +32 2 550 36 87
- experts@rodschinson.com
Sinds enkele jaren zijn investeerders die op zoek zijn naar nieuwe vormen van veilige investeringen geïnteresseerd geraakt in studentenwoningen.
Halverwege tussen klassieke woningen onder eenvoudig beheer en tertiair vastgoed onder professioneel beheer impliceren investeringen in studentenwoningen de beheersing van de dynamiek en de spelers ervan.
Hoewel vastgoedbeleggingen met een laag risico steeds zeldzamer worden, biedt de markt voor studentenhuisvesting goede mogelijkheden. Terwijl het aantal studenten in veel Europese landen blijft toenemen, blijft de behoefte aan studentenhuisvesting groeien. Alleen al voor Frankrijk zullen er in 2020 ongeveer 2,79 miljoen studenten zijn*. Dit aantal neemt voortdurend toe en zal naar verwachting in 2030 de 3 miljoen overschrijden.
Het filiaal gespecialiseerd in alternatieve beleggingen van Rodschinson Investment stelt zijn ervaring tot uw dienst voor een diepgaande studie gericht op het waarderen van uw beleggingen en het verzekeren van het evenwicht van hun activiteiten:
- Het uitvoeren van marktstudies
- Expertise in huurwaarde
- Expertise in marktwaarde
- Audit van exploitanten
- Optimalisatie van operationele businessplannen
- Financiële werkzaamheden en herbalancering van normatieve ratio’s, EBIT, EBITDA, aandeel huur op omzet, FTE, etc.
De experts van Rodschinson Investment helpen u ook bij het uitvoeren van projecten om alternatieve activa te kopen of verkopen via:
- De verkoop van studentenwoningen
- VEFA voor studentenhuisvesting en residenties
- De zoektocht naar een operator
- Hulp bij onderhandeling
Rodschinson Investment ondersteunt talrijke investeerders in hun ontwikkelingsstrategieën op het gebied van alternatieve investeringen.
De ervaring van haar consultants omvat zowel diepgaande kennis van spelers, ontwikkelaars, investeerders en operators, als nauwkeurige analyse van sectorgegevens.
Studentenwoningen worden geëxploiteerd en onderhouden door een professionele beheerder. De investeerders en de exploitant tekenen een handelshuurovereenkomst. De huurinkomsten gegenereerd door de exploitatie van de woning worden elk kwartaal door de exploitant overgedragen.
De verschillende soorten accommodatie:
- Individuele studio, appartement t1, t1 bis of t2
- T3s, t4s en t5s ontworpen voor gedeelde accommodatie
De belangrijkste selectiecriteria voor deze accommodaties zijn:
- Een veilige en geruststellende omgeving.
- Diensten om het dagelijks leven gemakkelijker te maken
- Aanvullende diensten: Studentenwoningen beschikken over het algemeen over een fitnessruimte, parkeerplaatsen, een vergaderruimte, collectieve of individuele werkplekken, postbezorging en kunnen een leenservice voor kleine huishoudelijke apparaten aanbieden.
De voordelen voor investeerders:
- Veilige lijfrente
- Een fiscaal voordelige investering
Studentenhuisvesting trekt veel vraag van investeerders vanwege de regelmatige en relatief laagrisico-inkomsten die het oplevert.
Gezien het reguliere inkomen van gestabiliseerde vestigingen zijn de kapitalisatiepercentagebenadering of een vergelijkbare benadering algemeen gebruikte waarderingsmethoden.
Studentenhuisvesting genereert een aanzienlijke vraag van investeerders vanwege de stabiele inkomsten en het relatief lage risico.
Gezien de stabiele inkomsten uit gestabiliseerde faciliteiten zijn de kapitalisatiepercentagebenadering of een vergelijkbare benadering algemeen gebruikte waarderingsbenaderingen.
| Methodologie | Geschiktheid | Kort |
|---|---|---|
| Vergelijkbare aanpak (prijs/bed) | Identieke activa van verschillende grootte | Vergelijking van de prijs op basis van het aantal bedden uit andere transacties. |
| Inkomensbenadering (kapitalisatiepercentage) | Stabiele vestigingen met hoge bezetting | Pas marktkapitalisatie toe voor vergelijkbare activa. |
| Inkomensbenadering (huidige waarde-kasstroommethode) | Nieuwe vestiging met stijgende bezettingsgraad | Projectie van de kasstromen gedurende het jaar van gestabiliseerde activiteiten. |
| Kostenbenadering | Waarde van het etablissement | Marktwaarde van de grond en bijtelling van de huidige bouwkosten. |
IQ Student Accommodation of IQ is de grootste aanbieder van studentenhuisvesting in Groot-Brittannië met ruim 28.000 bedden.
Met een bezettingsgraad van 97% genereerde het in 2019 een omzet van 223 miljoen pond en een netto operationele marge van 76,4%.
In februari 2020 bood Blackstone, een van 's werelds grootste gespecialiseerde vastgoedbeleggingsmaatschappijen, £ 4,6 miljard aan om IQ-studentenhuisvesting te verwerven.
Het is de grootste transactie op het gebied van studentenhuisvesting ter wereld.
| Elementen | Waarden |
|---|---|
| Transactiewaarde | £ 4.660 miljoen |
| Afzet | £ 223,6 miljoen |
| Netto bedrijfsresultaat | £ 168,4 miljoen |
| Veelvouden | |
| EV/AC | 20.9 |
| EV/EBITDA | 32.4 |
| Prijs/bed | GBP 166.428 |
Om te begrijpen hoe Blackstone het IQ op 4,6 miljard waardeerde, gebruiken we de cap rate-benadering.
Ten eerste berekenen we op basis van de jaarlijkse indiening het jaarlijkse nettobedrijfsresultaat van het bedrijf
Bereken het netto bedrijfsresultaat
| Elementen | Waarden (M GBP) |
|---|---|
| Huurinkomsten | 216.6 |
| Andere inkomsten | 6.6 |
| Totale omzet | 223.2 |
| Kosten van verkopen | 54.8 |
| Netto bedrijfsresultaat | 168.4 |
Vervolgens passen we het juiste kapitalisatietarief voor die eigendommen toe. In het cirkeldiagram zien we dat de installaties van IQ voornamelijk geconcentreerd zijn in Londen, met een saldo van 48 %'s verspreid over andere belangrijke steden van de Russell Group
Op basis van de marktkapitalisatie schatten we de effectieve kapitalisatie voor de gehele vastgoedportefeuille van IQ op 4,1 %. Door de afgeleide waarden toe te passen, verkrijgen we een waardering van £ 4,1 miljoen.
Dit lijkt verre van de gerapporteerde dealwaarde, maar houd er rekening mee dat dit alleen de portefeuille met 28.015 bedden betreft. IQ heeft ook 4.000 bedden in ontwikkeling die momenteel geen inkomsten opleveren. Op het moment van de transactie waren er 4.328 in ontwikkeling.
We kunnen ervan uitgaan dat de waarde van deze niet-operationele bedden overeenkomt met hun activawaarde. Proportioneel waarderen we de pijplijn op £502 miljoen.
Als we de twee waarden bij elkaar optellen, komen we op ongeveer 4,6 miljard, wat overeenkomt met de aangekondigde waarde van de transactie.
Waarde afgeleid van pijpleidingbedden
| Elementen | Waarden |
|---|---|
| Pijpleidingbedden | 4.398 |
| Operationele bedden | 28.015 |
| Totaal aantal bedden | 32.413 |
| Totale waardebepaling | 3,7 miljard GBP |
Pijplijnwaarde = (bedden in pijplijn x totale waarde) / totaal aantal bedden
Pijplijnwaarde = 14% x 3.700 M
Pijplijnwaarde = £ 502 miljoen
Bedrijfsvastgoed bestaat uiteraard voor een groot deel uit ruimtes bestemd voor kantoren.
Het is essentieel om op de hoogte te zijn van ontwikkelingen op het gebied van organisatie en management om na te kunnen denken over arrangementen die de strategie van de onderneming ondersteunen.
Ontwikkel een ergonomische ruimte, definieer de grootte, locatie en indeling van de kantoren. Rodschinson Investment is zich ervan bewust dat uw kantoren de geest en positionering van uw bedrijf weerspiegelen.
Ze zijn aantrekkelijk, ze vergemakkelijken de komst van jonge talenten die zich bij het bedrijf willen aansluiten, ondersteunen uw imago bij uw partners en dragen bij aan uw expansie. De kwestie is van strategisch belang.
Rodschinson Investment ondersteunt haar klanten bij de uitvoering van hun projecten dankzij haar kennis van de lokale markten (waaronder de grijze markt en off-market) en biedt hen service op maat.
Diensten voor investeerders
Creëren en vastleggen van waarde gedurende de gehele levenscyclus van projecten en vastgoed.
Diensten voor bedrijven
Beslissingen over onroerend goed worden gezien als echte strategische instrumenten, vectoren van imago en cultuur voor uw bedrijf.
Omdat kantoorgebouwen kunnen variëren van hoogbouw met meerdere huurders in stedelijke gebieden tot kantoorcampussen in de buitenwijken, hebben beleggers een breed scala aan verschillende investeringsmogelijkheden. Daarnaast zijn er de afgelopen jaren een reeks sub-beleggingscategorieën ontstaan, waardoor de commerciële kantorenvastgoedsector nog interessanter is geworden voor beleggers.
Veranderende kantoorbehoeften
De afgelopen jaren is de aard van kantoorruimte aanzienlijk geëvolueerd. Het coworking-model is een goed voorbeeld. WeWork is het beste voorbeeld van deze trend, en veel vergelijkbare bedrijven dragen bij aan deze verschuiving in de vraag. Steeds meer bedrijven, groot en klein, kiezen voor open kantoorruimte, met zeer flexibele huurcontracten, maar ook voor gemeenschappelijke voorzieningen en groepsevenementen. Co-working toont de evoluerende vraag naar kantoorruimte aan en ons team van internationale experts speelt voortdurend in op deze veranderende behoeften.
Technologie stimuleert de vraag
De bloeiende technologiesector is de afgelopen jaren een belangrijke motor geweest voor de creatie van nieuwe kantoorruimte. Of het nu in Londen, Barcelona, Hong Kong of veel andere steden in Noord-Amerika is, de opkomst van start-ups en aanverwante bedrijven heeft de vraag naar kantoorruimte doen toenemen. Volgens sommige schattingen is de technologiesector verantwoordelijk voor bijna een kwart van alle nieuwe kantoorhuurcontracten in de afgelopen twee jaar.
Langetermijnvisie
De technologiesector is niet de enige die de vraag naar kantoorruimte stimuleert en daardoor meer kapitaal naar dit segment aantrekt. Beleggers kijken steeds vaker naar de lange termijn en analyseren meer dan ooit de veranderende trends van potentiële huurders en hun werknemers. Toekomstgerichte investeerders en hun ontwikkelingspartners willen faciliteiten en functies toevoegen die aansluiten bij de werknemers van morgen. Goede voorbeelden zijn een fietsenstalling, gemeenschappelijke ruimtes, dakterrassen, een bar, gemengde ruimtes en sportscholen.
Kantoorgebouwen zijn gewilde beleggingen vanwege de lange huurtermijn die de stabiliteit van het vastgoed garandeert. Kantoorgebouwen gelegen in centrale zakenwijken, zoals La Défense in Parijs of Canary Wharf in Londen, maken vaak deel uit van de kerninvesteringen in vastgoed van pensioenfondsen en vastgoedbeleggingstrusts.
Regelmatige, terugkerende inkomsten over een lange periode kunnen het beste worden beoordeeld aan de hand van de kapitalisatieratiobenadering. Aan de andere kant, als we aannemen dat de jaarlijkse huurprijzen van alle eigendommen in een regio in hetzelfde tempo stijgen en dat de exploitatiekostenratio vergelijkbaar is, zal het brutohuurrendement een resultaat opleveren dat vergelijkbaar is met het kapitalisatiepercentage.
In de voortdurend evoluerende mobiliteitssector vereist elke parkeeroperatie een herziening van systemen, technologie, uitrusting of exploitatiecontracten.
Onze experts ontwikkelen een succesvol parkeerprogramma door omzetmogelijkheden te identificeren, de winstgevendheid te maximaliseren, de systemen voor omzetcontrole te verbeteren, de klantenservice te verbeteren, de bedrijfskosten te verlagen en de klanttevredenheid te verbeteren.
Wij begrijpen uw zorgen en behoeften en bieden parkeeroplossingen gericht op zakelijke doelstellingen.
Onze consultants ondersteunen een breed scala aan klanten, of het nu een gemeente is die haar activiteiten wil overbrengen naar een structuur met meerdere locaties, of een universiteit, een luchthaven of een commercieel vastgoed dat extra inkomsten wil genereren of de klantenservice wil verbeteren.
Rodschinson Investment helpt bedrijven bij het ontwerpen, bijwerken en verbeteren van hun parkeeractiviteiten.
Wij garanderen het gebruik van de beste slimme oplossingen in de sector met geavanceerde technologieën.
Ons team staat klaar om uw behoeften in kaart te brengen, of het nu gaat om het bepalen van het aantal plaatsen, het maken van een technologische keuze of het uitvoeren van een potentieelonderzoek.
- Leaseadministratie
- Proactief vermogens- en portefeuillebeheer
- Diepgaande haalbaarheidsstudie over parkeren
- Beheer van acquisitieprocedures
Onze missie eindigt niet bij de aanschaf van een parkeerplaats. Bij ROD Parkings ontwikkelen we een goed geplande bedrijfsstrategie om uw parkeerplaats te exploiteren zoals elk ander bedrijf.
Om uw bedrijfsplan voor uw parkeerplaats op te stellen, beginnen we met het definiëren van uw doelen en doelstellingen en analyseren we de komende financiële, regelgevende en andere vereisten om uw parkeerplaats te exploiteren, naast het geld dat u al in de aankoop van het onroerend goed heeft geïnvesteerd. Zo begint u snel inkomsten te verdienen, waardoor u uw investering zo snel mogelijk terugverdient.
Veel beleggers streven naar stabiele langetermijnrendementen in alternatieve beleggingscategorieën. We zien dat steeds meer van hen opschuiven naar het parkeersegment. Deze relatief niet-traditionele vastgoedmogelijkheid wordt gedreven door de aanhoudende groei van het aantal auto's, terwijl de wens om steden groener te maken het aanbod onder druk heeft gezet. Hierdoor stijgen de parkeerkosten en dus de huurinkomsten.
Parkeerbedrijven worden vaak gewaardeerd als een veelvoud van de omzet die ze genereren. Er worden speciale aanpassingen gedaan afhankelijk van de vraag of bedrijven nieuw zijn of een staat van stabilisatie hebben bereikt.
Q-Park is een parkeerexploitant in België, Denemarken, Duitsland, Frankrijk, Ierland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Het is gevestigd in Maastricht en is de grootste parkeeraanbieder van Nederland en de tweede grootste op de Europese markt.
Q-park werd voor € 2.905 miljoen overgenomen door KKR, een toonaangevende investeringsmaatschappij die meerdere activaklassen beheert.
Vanuit strategisch perspectief geeft de transactie KKR een aanzienlijke Europese aanwezigheid in een niche, maar relatief groeiende beleggingscategorie.
Gebruikmakend van eerdere dealmethodologieën vergelijken we de overname van Q-park met enkele recente overnames van vergelijkbare bedrijven en hun waarderingsmultiples. We kunnen zien dat de omzetmultiple toeneemt met een hogere EBITDA-marge, terwijl de EBITDA-multiple onder de sectorgenoten in een stabiel bereik van 13-16 ligt.
Als we recente transacties waarbij Q-park's collega's, SP Plus en NCP betrokken waren, vergelijken, kwamen deze uit op respectievelijk 137 miljoen en 195 euro, wat zeer dicht in de buurt ligt van de 0,8x EV/omzet die we hier hebben.
Omdat Q-Park een hogere EBITDA-marge heeft dan concurrent SP Plus, zou het een hoger omzetmultiple moeten hebben. Uitgaande van een veelvoud van 3,6x de omzet van Q-park, bereiken we een waarde die zeer dicht bij de 2,95 biljoen euro ligt.
We kunnen dit verifiëren door de gemiddelde ondernemingswaarde ten opzichte van de EBITDA-multiple van de peergroep te nemen en deze toe te passen op de EBITDA van Q-Park. Opnieuw verkrijgen we een waarde die dicht bij de waarde ligt die is afgeleid van het opbrengstenveelvoud.
Met bewezen rendementen, gedeelde risico's en winsten bij wederverkoop vormen residentiële vastgoedactiva een geweldige investeringsmogelijkheid met beperkt risico.
De regelgeving voor deze beleggingscategorie kent veel complexe bijzonderheden die belangrijk zijn om te beheersen voordat u aan de slag gaat, zoals recente teksten over sociale huisvesting of het risico van voorkoop...
Een team van Rodschinson Investment-experts houdt zich volledig bezig met residentiële vastgoedvraagstukken.
Door de ervaring van onze adviseurs kunnen zij u adviseren bij de verkoop van individuele woningen of panden en de taxatie van bezittingen.
Dankzij de bevoorrechte relatie die we met elke klant opbouwen, houden we rekening met hun specificiteit en hun samen gestelde winstgevendheidsdoelstellingen om een persoonlijk voorstel en resultaten aan te bieden die aan de verwachtingen voldoen.
Rodschinson Investment adviseert en ondersteunt u bij de verkoop van diffuse woningen
- Overdracht van woningen in mede-eigendom
- Verkoop van hoogwaardige eigendommen
- Verkoop in batches van gebouwen in volle eigendom (beheer, collectieve overeenkomsten, opheffing van het voorkeursrecht, enz.)
- Marketing in opdracht van vastgoedontwikkelaars (verkoop op kantoor of op locatie, marketingstrategie, backoffice, etc.)
Ondersteuning en strategisch advies bij arbitragekwesties op het gebied van woningbouw – en bloc verkoop:
- Overdracht van activa
- Verkoop van bedrijfsaandelen
- Waardering van grond
- Verkoop van residentiële of gemengde gebouwen
Na een volledige analyse van de markt en de lokale grondsituatie voert Rodschinson Investment een taxatie uit:
- Marktonderzoek
- Analyse van de regelgevingscontext
- Taxatie van gebouwen met het oog op de verkoop ervan in bulk, in batches of in de loop van de tijd
- Grondontwikkeling, transformatie en herwaardering van kantoren of woningen
Off-market portefeuille
Blijf op de hoogte van de nieuwste investeringsmogelijkheden. Neem contact met ons op, wij kunnen u ondersteunen voor een betere investering.
U bent een investeerder
Investeren in vastgoed is ongetwijfeld een goede keuze voor een stabiel rendement. Op de lange termijn is waardestabiliteit een echte troef. U krijgt niet alleen rendement op uw huurinkomsten, maar profiteert ook opnieuw van uw investering wanneer u uw woning na enkele jaren weer verkoopt.
Jij bent de eigenaar
Breng uw asset snel op de markt met een gestructureerd verkoopproces om te winnen. Ons team is uitgerust om uw behoeften te identificeren en een koper voor uw eigendom te vinden tegen de beste voorwaarden en deadlines.